本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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多地楼市复苏，但率先开启“狂飙”模式的不是一线城市，而是成都。

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成都市住房和城乡建设局的数据显示，在刚刚过去的2月，成都二手房成交了将近1.91万套，同比大增160.43%，甚至创下了历史最高。

成都的二手房成交量进一步逼近素来独领风骚的上海，更是远超购房需求较强的北京、广州和深圳。综合多家第三方机构的数据来看，2月北上广深二手房成交量全线上涨，其中，北京成交1.53万套，上海1.93万套，广州约1万套，而深圳则是2509套。

不同于大部分城市二手房行情在春节后才明显启动，成都要来得更早一些。去年6月，在“531新政”的刺激下，成都二手房市场随即迎来拐点，成交量同比由负转正，全年二手房成交量突破15万套，不仅是2021年的3.11倍，还历史上第一次超过新房。而在当时，绝大多数城市未能摆脱成交负增长的局面。

今年1月，成都二手房市场受春节影响回落，但假期过后即迎来一个小高潮。好好选房平台数据显示，1月30日至2月26日期间，成都二手房的每周带看量均超过15万套，最近一周虽回落至13万套，却依然是近一年的高位。

成都市场为何率先走出独立行情？

业主惜售，谈好价却不卖了

“不明白为什么不诚心卖的房子要挂出来，（业主）还很认真地跟我们谈价，谈好了才说因为其它原因现在没办法签合同”，去年5月开始看房的二手房买家黄嘉嘉，在经历长达数月的搁置后，于今年春节后又重新踏上了看房之路。这一次，她明显感受到市场的变化。

黄嘉嘉称，今年她一共和5位业主谈价，“其中3个都不怎么诚心，有次被临时提价，我觉得提得不多就答应了，结果人家还是不愿意签，真的是卑微到家了”。

成都楼市在去年正式进入了存量房时代，黄嘉嘉的竞争者越来越多。根据成都市住房和城乡建设局，2022年成都全年卖出了近15.14万套二手房，创下历史新高，更是在历史上首次超过新房，同期成都新房成交量为14.3万套。

在市场大环境仍然低迷的背景下，2022年成都二手房市场不仅复苏，而且远远超越往年。成都市住房和城乡建设局的数据显示，2021年，成都二手房仅成交4.87万套，而过去多年，除了2016年和2019年分别突破了10万套和11万套，大多数年份成交量在5万套至9万套之间徘徊。

可以对比的是，作为全国二手房成交量最大的城市，上海在2019年至2022年期间的年成交量分别超过了20万套、30万套、28万套和19万套，同时期北京的成交量介于14万套至19万套，广州介于8万套至13万套，而深圳为2万套至10万套。其中2022年，成都的二手房成交量仅次于上海。

春节过后，黄嘉嘉的竞争者不减反增，“看房的人确实多了，成交也多了一些”。时代财经了解到，今年2月成都二手房成交了将近1.91万套，刷新去年“531新政”后在7月创下的1.73万套的历史纪录。

市场的巨变让业主的心态也随之走强，而历经诸多遭遇，黄嘉嘉如今已经不敢与业主讲价，“总感觉自己很被动，还是比较担心房价上涨”，唯一让她有所安慰的是，虽然成都的二手房成交量冲高，但她观察到“现在成交的房子还是性价比比较高的，业主价格挂得低，才能很快成交”。

挂牌价上涨，中介建议业主别着急卖房

成都当地不同的房产中介告诉时代财经，由于二手房没有期房的交付风险，且成都新房价格远高于二手房，二手房成为更多人的选择。其中，一名中介补充道，近几年成都新房面积都比较大也是一个重要的影响因素。

贝壳研究院成都分院的数据显示，新房与二手房交易在套均面积和总价上的差距逐年递增。2018年成交的新房面积中枢为113平方米/套、二手房为87平方米/套，经过多年的持续增长，2022年已分别达到130平方米/套、90平方米/套，在套均总价方面，新房总价中枢在2019年超过二手房之后持续走高，相反二手房则十分稳定。

同样的需求在今年得以保持，克而瑞四川区域的数据显示，2月二手房成交套均面积只有93.1平方米，主要是刚需客群在购买二手房，以首次置业的纯刚需客群为主，占比将近6成，而根据该机构的线下调研，“非常多的首次置业刚需客会偏向于90平方米以内的套二（即二房户型）或者小套三（即三房户型），总价尽量控制在150万以内”。

不过，综合多家第三方机构的分析报告可知，成都GDP和常住人口在全省乃至西部区域的强势地位，决定刚性和改善型居住需求长期存在。时代财经了解到，截至2021年末，成都常住人口2119.2万，与北京相当。在此背景下，去年的“531新政”对限购、限售、限贷政策进行调整，给成都市场释放更多的购房需求，而按揭比例和房贷利率持续下探，进一步推动在疫情期间被抑制的刚需购房群体涌入市场。

以房贷利率为例，2022年末，成都首套主流房贷利率为4.30%，二套主流房贷利率4.90%，在当时已是近几年的较低水平，而在2023年1月，成都首套房贷利率更是进一步下降到4.10%.

在刚需购房群体的推动下，二手房业主心态逐渐走强。克而瑞四川区域的数据显示，尽管成交价未有明显变化，但成都二手房挂牌均价却蹿至去年“531新政”以来的最高，达1.95万元/平方米，去年6月的挂牌均价约为1.87万/平方米。

一名在成都五城区内有置换需求的业主告诉时代财经，“之前问中介我的房子挂牌价多少合适，对方参考两年前同户型成交价，建议260万，前几天再问就说280万肯定能出”，但中介建议她不急可以等等，“说不定下半年能到300万”。不过，据业主了解，在过去，该小区同户型的房子未曾以300万的总价成交过。

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